Ερωτήσεις και Απαντήσεις για την ενημέρωση της ΚΟ της Νέας Δημοκρατίας σχετικά με το ΠΔ 194/2025
-
Τι καθορίζει το Προεδρικό Διάταγμα για τους οικισμούς; Ποιους οικισμούς αφορά; Καθορίζει νέα όρια;
Με το νέο Προεδρικό Διάταγμα (ΦΕΚ Δ’ 194/2025) δεν καθορίζονται νέα όρια, αλλά τα κριτήρια, η μεθοδολογία, οι διαδικασίες για να καθοριστούν τα όρια στους προϋφιστάμενους οικισμούς του 1923 καθώς και σε αυτούς κάτω των 2.000 κατοίκων οικισμούς στη χώρα μας.
Το Προεδρικό Διάταγμα δεν οριοθετεί. Η οριοθέτηση θα γίνει διά μέσου των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, καθώς και των αυτοτελών μελετών οριοθέτησης οικισμών, που θα εγκριθούν στη συνέχεια με Προεδρικά Διατάγματα.
-
Γιατί να καθοριστούν νέα όρια στους προϋφιστάμενους οικισμούς του 1923 καθώς και σε αυτούς κάτω των 2.000 κατοίκων; Γιατί να αλλάξει μια παγιωμένη κατάσταση δεκαετιών;
Διότι από το 2005 μέχρι σήμερα, το ΣτΕ έχει εκδώσει σειρά αποφάσεων, με τις οποίες αμφισβητεί τη διαδικασία οριοθέτησης αυτών των οικισμών. Με αυτές τις αποφάσεις έκρινε ότι η οριοθέτηση -που λάμβανε χώρα από το 1985 από τους Νομάρχες- πραγματοποιείτο χωρίς αρμοδιότητα, καθώς και ότι η μεθοδολογία που ακολουθήθηκε ήταν επιστημονικά ανεπαρκής και μη αποδεκτή. Δυνητικά δηλαδή τίθενται σε αμφισβήτηση όλα τα όρια οικισμών της ελληνικής Επικράτειας που έχουν θεσμοθετηθεί μετά το 1983 και αυτό έπρεπε η Πολιτεία να το αντιμετωπίσει.
Ειδικότερα, σύμφωνα με την 3661/2005 απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ, η οριοθέτηση οικισμών αποτελεί ρύθμιση γενικού πολεοδομικού σχεδιασμού και για τον λόγο αυτό, πρέπει να γίνεται με Προεδρικό Διάταγμα και όχι με αποφάσεις Νομαρχών. Έτσι, με την 56/2017 απόφαση του ΣτΕ ακυρώθηκαν τα όρια σε 79 οικισμούς στο Ρέθυμνο ενώ με την 1268/ 2019 απόφαση του ΣτΕ ακυρώθηκαν τα όρια σε 67 οικισμούς στο Πήλιο (είχαν οριοθετηθεί με αποφάσεις Νομαρχών). Αποτέλεσμα: οι εν λόγω οικισμοί βρίσκονται σε πολεοδομική εκκρεμότητα και δεν μπορεί να εκδοθεί καμία οικοδομική άδεια.
Επίσης, ακολούθησε η απόφαση 164/2022 που ακύρωσε τις επεκτάσεις των οικισμών στην Πάρο με το σκεπτικό ότι δεν μπορούν να βασίζονται ούτε στις οικιστικές πιέσεις ούτε στη ζήτηση για παραθεριστική κατοικία, αλλά πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τη φέρουσα ικανότητα του νησιού.
-
Τελικά ποιες Ζώνες καταργούνται στους οικισμούς και ποιες παραμένουν;
Αρχικά πρέπει να γίνει ξεκάθαρο ότι τώρα δεν υπάρχουν Ζώνες. Υπάρχουν μόνον τα εξωτερικά όρια των οικισμών που είχαν, όπως έκρινε το ΣτΕ, αναρμοδίως ορίσει οι Νομάρχες.
Καθορίζοντας τα κριτήρια και τη μεθοδολογία για την οριοθέτηση οικισμών, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας απέστειλε στο ΣτΕ, Σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος με το οποίο καθορίζει ζώνες στους οικισμούς, περιλαμβάνοντας τα περιγράμματα οριοθέτησης των οικισμών, όπως είχαν τεθεί εδώ και 40 χρόνια από τους Νομάρχες. Το ΥΠΕΝ κατέθεσε Σχέδιο με 4 ζώνες: Α, Β, Β1 και Γ (εξωτερική ζώνη).
Η Ζώνη Α αφορά στον προϋφιστάμενο οικισμό προ του 1923 (ιστορικός πυρήνας), η Ζώνη Β στο συνεκτικό τμήμα που δημιουργήθηκε μεταξύ 1923 –1983 και η Ζώνη Β1 στο διάσπαρτο τμήμα που δημιουργήθηκε από το 1923 έως το 1983. Το ΣτΕ ωστόσο, απέρριψε τη Ζώνη Γ ως μη νόμιμη, με αποτέλεσμα να μην μπορεί να οριοθετηθεί από τους μελετητές.
-
Άρα κοιμήθηκαν οι άνθρωποι με οικόπεδα και ξύπνησαν με χωράφια;
Όχι. Αντιθέτως, αποκαθίσταται η αξία των οικοπέδων των κατοίκων, αποκτούν πλέον νομική ασφάλεια και είναι προστατευμένα απέναντι σε πιθανές προσφυγές. Μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ, υπήρχε ορατός κίνδυνος για εν δυνάμει αμφισβήτηση των ορίων 10.000 περίπου οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων σε ολόκληρη την ελληνική Επικράτεια.
Το να «πάρουμε πίσω» το ΠΔ θα καθιστούσε όλους τους οικισμούς ανεξαρτήτως υπό καθεστώς διαρκούς πολεοδομικής ανασφάλειας, καθώς όλοι έχουν οριοθετηθεί με αποφάσεις Νομαρχών. Για τη νόμιμη οριοθέτηση τους, το ΣτΕ είχε απαιτήσει την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος.
Συνεπώς, στις ζώνες Α, Β και Β1 το ΠΔ εδραιώνει την ασφάλεια Δικαίου και την πολεοδομική βεβαιότητα, προστατεύοντας την ιδιοκτησία των κατοίκων. Για τη ζώνη Γ που δε δέχθηκε το ΣτΕ, το ΥΠΕΝ θα επεξεργαστεί νομοθετική ρύθμιση, λαμβάνοντας υπόψη τις προτάσεις που τέθηκαν στο δημόσιο διάλογο μετά την έκδοση του ΠΔ.
-
«Πάρτε πίσω το ΠΔ, έτσι ώστε να μπορούν οι κάτοικοι να χτίσουν τα αδόμητα ακίνητα τους στη ζώνη Γ, όπως πριν». Αλήθεια ισχύει;
Όχι. Ακόμη και πριν από την έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος, η δυνατότητα δόμησης στη Ζώνη Γ δεν ήταν απεριόριστη. Ίσχυαν συγκεκριμένα κριτήρια αρτιότητας και οικοδομησιμότητας — όπως, για παράδειγμα, η ύπαρξη πρόσοψης σε κοινόχρηστο δρόμο — τα οποία έπρεπε να πληρούνται για την έκδοση οικοδομικής άδειας. Επομένως, η αξιοποίηση των αδόμητων ακινήτων δεν ήταν ούτε επιτρεπτή σε κάθε περίπτωση, ούτε φυσικά αυτονόητη.
-
Ακυρώνονται όλες οι ζώνες Γ ανά περιοχή;
Όχι. Σίγουρα θα υπάρξουν περιπτώσεις καθορισμού ορίων από Νομάρχες που θα έχουν πραγματοποιηθεί με λελογισμένο και επιστημονικά συμβατό τρόπο. Αυτές τις οριοθετήσεις, το ΣτΕ αναμένεται να τις αποδεχθεί.
Για τις υπόλοιπες περιπτώσεις, όπως προαναφέρθηκε το ΥΠΕΝ επεξεργάζεται νομοθετική ρύθμιση που θα αναγνωρίσει την πραγματική οικιστική και γεωγραφική σύνδεση των οικοπέδων με τον οικισμό.
Τονίζεται ρητά ότι όποιο κτίριο έχει κατασκευασθεί με οικοδομική άδεια, σε όλες τις ζώνες, δηλαδή και στην Ζώνη Γ΄ είναι απολύτως νόμιμο.
-
Με το νέο ΠΔ οριοθέτησης των οικισμών καθιερώνεται αρτιότητα 2 στρέμματα και άρα όλα τα οικόπεδα κάτω των 2 στρεμμάτων αχρηστεύονται;
Σε καμία περίπτωση δεν ισχύει αυτό. Οι αρτιότητες που ίσχυαν πριν την έκδοση του ΠΔ, οι ίδιες συνεχίζουν να ισχύουν και τώρα. Στο ΠΔ έχουν μεταφερθεί αυτούσιες οι αρτιότητες (κατά κανόνα και κατά παρέκκλιση) που προβλέπονταν από το ΠΔ του 1981 για την οριοθέτηση των προϋφιστάμενων του 1923 οικισμών και από το ΠΔ του 1985 για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων.
Αυτό σημαίνει ότι στη Ζώνη Α, στον ιστορικό πυρήνα του οικισμού, που είχε δημιουργηθεί προ του 1923, στο κέντρο δηλαδή, η αρτιότητα κατά παρέκκλιση φτάνει τα 150 τ.μ. Στις άλλες ζώνες (Β και Β1) μπορεί να καθορισθεί αρτιότητα από 300 τ.μ. έως 2000 τ.μ., όπως ίσχυε και πριν.
-
Πώς θα αντιμετωπισθεί το ζήτημα για τα αδόμητα ακίνητα της Ζώνης Γ;
Το ΥΠΕΝ επεξεργάζεται νομοθετική ρύθμιση -στο πνεύμα των αποφάσεων του ΣτΕ- με την οποία θα επαναπροσδιοριστεί -επιστημονικά και τεκμηριωμένα- η αρτιότητα για τα αδόμητα ακίνητα της Γ΄ Ζώνης.
Θα πρόκειται ουσιαστικά για μια νομοθετική ρύθμιση που θα καλύπτει τα ακίνητα που έχουν πραγματική, λειτουργική και γεωγραφική σχέση με τον οικισμό. Υπάρχουν πολεοδομικά εργαλεία για μία ασφαλή νομοθετική ρύθμιση, που θα δώσει διέξοδο. Η προστασία της ιδιοκτησίας αποτελεί πρώτη προτεραιότητα και σε αυτό το πλαίσιο το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας θα συγκεράσει τις αποφάσεις του ΣτΕ με τα δίκαια αιτήματα των κατοίκων των εν λόγω οικισμών, προκειμένου να προκριθεί η βέλτιστη λύση.
-
Υπάρχει δυνατότητα αναστολής ισχύος του Προεδρικού Διατάγματος;
Κατ’ αρχάς και σύμφωνα με την κρίση του ΣτΕ, για να μπορέσουμε να οριοθετήσουμε τους οικισμούς διά μέσου των ΤΠΣ – ΕΠΣ και των αυτοτελών μελετών οριοθέτησης, είμαστε υποχρεωμένοι να έχουμε Προεδρικό Διάταγμα το οποίο θα προβλέπει τη διαδικασία, τη μεθοδολογία και τις προδιαγραφές οριοθέτησης. Άρα είναι μονόδρομος η ύπαρξη του προεδρικού διατάγματος, για να μπορέσουμε να κάνουμε τις οριοθετήσεις.
Επιπλέον, δυνατότητα αναστολής ισχύος του Προεδρικού Διατάγματος δεν υπάρχει διότι σε τέτοια περίπτωση θα παγώσει και όλος ο σχεδιασμός που περιλαμβάνει την οριοθέτηση των οικισμών, η οποία θα πρέπει να ολοκληρωθεί. Συνεπώς, στους οικισμούς τα όρια των οποίων ακυρώθηκαν από το ΣτΕ, θα συνέχιζαν να μην εκδίδονται οικοδομικές άδειες και θα παρατεινόταν η πολεοδομική στασιμότητα.
-
Για τους οικισμούς στο Πήλιο, το Ρέθυμνο και την Πάρο θα την πληρώσουν και οι οικισμοί της περιφέρειας μου;
Η Κυβέρνηση της Νέας Δημοκρατίας έχει θεσμικό και ιδεολογικό καθήκον να διασφαλίζει το δικαίωμα της ιδιοκτησίας και να παρεμβαίνει ρυθμιστικά.
Συγκεκριμένα, το ΣτΕ γνωμοδότησε για την αναρμοδιότητα των Νομαρχών, καθώς και έκρινε επιστημονικά ανεπαρκή και μη αποδεκτή τη μεθοδολογία που ακολούθησαν. Αυτό ουσιαστικά οδήγησε τους οικισμούς σε πολεοδομική στασιμότητα, καθώς δεν έχει επιτρέψει την έκδοση ούτε μίας νέας οικοδομικής άδειας επί σειρά ετών.
Το ΠΔ αποκαθιστά την αξία των οικοπέδων, διασφαλίζει την ασφάλεια Δικαίου σε όλες τις ιδιοκτησίες σε αυτές τις περιοχές. Οι αποφάσεις του ΣτΕ που ακύρωσαν τις αποφάσεις Νομαρχών, δεν περιορίζονται γεωγραφικά σε 3 νομούς, αλλά δυνητικά αφορούν όλη τη χώρα.
Οπότε, μπορεί το Πήλιο, το Ρέθυμνο και η Πάρος να ήταν η αρχή, αλλά μπορεί οι οικισμοί οποιασδήποτε περιφέρειας να ήταν οι επόμενοι.
-
Με το νέο Προεδρικό Διάταγμα αίρεται αυτή η ανασφάλεια δικαίου;
Με το νέο Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ) που καθορίζει τα κριτήρια και όλη τη μεθοδολογία δημιουργείται για πρώτη φορά στη χώρα μας ένα σαφές και συνεκτικό πλαίσιο ασφάλειας δικαίου. Ουσιαστικά με τη ολοκλήρωση του νέου καθορισμού ορίων αίρεται η ανασφάλεια δικαίου και επιλύεται μια εκκρεμότητα που υπήρχε στο πολεοδομικό μας δίκαιο εδώ και δεκαετίες.
-
Πότε ξεκινά η εφαρμογή του νέου ΠΔ οριοθέτησης οικισμών που έχει προκαλέσει ποικίλες και σφοδρές αντιδράσεις;
Το νέο Προεδρικό Διάταγμα για τους οικισμούς θα εφαρμοστεί όταν εγκριθούν τα όρια των οικισμών μέσα από τα Τοπικά ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ-ΕΠΣ) ή με τις αυτοτελείς μελέτες οριοθέτησης οικισμού, που θα θεσμοθετηθούν με ξεχωριστά Προεδρικά Διατάγματα.
-
Γιατί ήρθε τώρα το εν λόγω Προεδρικό Διάταγμα καθορισμού των κριτηρίων και της μεθοδολογίας οριοθέτησης των οικισμών;
Η Κυβέρνηση και ειδικότερα το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, έχοντας εξασφαλίσει πόρους που αγγίζουν το ένα δισεκατομμύριο ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, υλοποιεί σήμερα ένα πλέγμα μεταρρυθμίσεων για να μπει τάξη στον χώρο με κανόνες και ασφάλεια δικαίου, με βασικό πυρήνα το εμβληματικό Πρόγραμμα Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» το οποίο περιλαμβάνει:
-
227 Τοπικά και 18 Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια για 830 Δημοτικές Ενότητες της χώρας,
-
όπως και 12 Αυτοτελείς Μελέτες που καθορίζουν τα όρια σε οικισμούς προϋφιστάμενους του 1923, καθώς και σε νομίμως υφιστάμενους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων σε 51 Δημοτικές Ενότητες.
Στο πλαίσιο εκπόνησης αυτού του πολεοδομικού σχεδιασμού,:
-
Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προετοίμαζε το εν λόγω Προεδρικό Διάταγμα από τα τέλη του 2023 και το απέστειλε στο ΣτΕ τον Μάρτιο του 2024.
-
Επτά (7) μήνες μετά, τον Οκτώβριο του 2024, το ΣτΕ επέστρεψε στο ΥΠΕΝ το Προεδρικό Διάταγμα με σχόλια και διορθώσεις.
-
Το ΥΠΕΝ προσάρμοσε τις παρατηρήσεις του ΣτΕ στο Προεδρικό Διάταγμα και το απέστειλε εκ νέου με τις σχετικές αλλαγές τον Δεκέμβριο του 2024.
-
Το ΥΠΕΝ έλαβε τη θετική γνωμοδότηση του ΣτΕ τον Μάρτιο του 2025
-
Ακολούθησε η δημοσίευση του ΠΔ στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης τον Απρίλιο του 2025.
Παράλληλα, προωθείται η κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας, ώστε ο Πολίτης να αποκτήσει ένα και μόνο εγχειρίδιο για το πως θα μπορεί να διαχειριστεί την ακίνητη περιουσία του.
-
Γιατί δεν κάνατε διαβούλευση με τις τοπικές κοινωνίες;
Το ΠΔ θέτει τις νομικές και πολεοδομικές προϋποθέσεις, πάνω στις οποίες θα βασιστεί ο σχεδιασμός των κατά τόπους Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και των Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, των προσαρμοσμένων δηλαδή -στη βιώσιμη ανάπτυξη και προστασία του περιβάλλοντος- πλαισίων κάθε περιοχής.
Για αυτά, θα ακολουθήσει σαφέστατα διάλογος με τις τοπικές κοινωνίες, προκειμένου να ωριμάσει και να προχωρήσει με τη μεγαλύτερη δυνατή συναίνεση ο πολεοδομικός σχεδιασμός της χώρας.
-
Οι αλλαγές στις οριοθετήσεις οικισμών είναι άμεσες;
Μέχρι να ολοκληρωθεί η οριοθέτηση του κάθε οικισμού ξεχωριστά με την έκδοση του αντίστοιχου Προεδρικού Διατάγματος (ΤΠΣ – ΕΠΣ – αυτοτελείς μελέτες οριοθέτησης οικισμών), οι Υπηρεσίες Δόμησης (πρώην Πολεοδομίες) συνεχίζουν να εφαρμόζουν ό,τι και πριν από την έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος.
-
Δεν μπορείτε να κυρώσετε με νομοθετική διάταξη τα ΤΠΣ, ΕΠΣ και τις αυτοτελείς μελέτες οριοθέτησης οικισμών, ώστε να μην προκύψει εμπλοκή με το ΣτΕ σχετικά με την έκδοση Προεδρικών Διαταγμάτων;
Αυτή η διαδικασία είναι αντισυνταγματική καθώς αντιβαίνει σε πάγια νομολογία του ΣτΕ, δημιουργώντας παράλληλα, νέα τεράστια ανασφάλεια σε όλες αυτές τις περιοχές που θα προκύψει με την πρώτη προσφυγή.
-
Ποιους οικισμούς δεν αφορά το Προεδρικό Διάταγμα;
Από το πεδίο εφαρμογής του ΠΔ εξαιρούνται:
-
οι οικισμοί άνω των 2.000 κατοίκων
-
οι νέοι οικισμοί μετά το 1983
-
οι παραλιακοί οικισμοί που εντάσσονται σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) σε συγκεκριμένες περιφερειακές ενότητες όπως η Αττική, η Εύβοια, η Κορινθία, η Θεσσαλονίκη, η Πιερία και η Χαλκιδική.